Türkiye’de Taşınmaz İlan ve Reklamları: Yetki Belgeli İşletmeler İçin Kurallar

1 Ekim 2026

I. Kapsam

Bu memorandum, taşınmaz ticareti yapan işletmelerin elektronik ve fiziki mecralarda ilan yayımlarken uyması gereken kuralları ve bu kurallara aykırılık halinde uygulanabilecek yaptırımları soru ve cevaplar halinde açıklamaktadır. Değerlendirme Türkiye’de yayımlanan ilanlara ilişkin olup mevzuat ve uygulama 1 Ekim 2026 itibarıyla kontrol edilmiştir. Ceza tutarları bakımından 2026 yılı düzenlemeleri esas alınmıştır.

II. İlan yayımlama esasları

1. Bir taşınmazı ilana koymadan önce hangi yetki ve belgeler alınmalıdır?

İşletmenin taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip olması ve iş sahibi ile ilgili taşınmazı kapsayan yazılı yetkilendirme sözleşmesi yapması gerekir. Elektronik ilan için ayrıca malik tarafından e-Devlet üzerinden işletmeye EİDS ilan yetkisi verilmeli ve ilan platformunda kimlik ve yetki doğrulaması tamamlanmalıdır. İşletmenin mesleki yetki belgesi ile belirli bir taşınmaza ilişkin ilan verme yetkisi farklıdır. [1]

2. EİDS yetkisi yazılı sözleşmenin veya vekâletnamenin yerine geçer mi?

Hayır. EİDS yetkisi, elektronik ortamda ilan verme yetkisinin doğrulanmasını sağlar. Yazılı yetkilendirme sözleşmesinin yerine geçmediği gibi tapuda satış yapma, bedel tahsil etme veya malik adına başka bir işlem gerçekleştirme yetkisi de vermez. Bu işlemler için ayrıca gerekli temsil yetkisinin bulunması gerekir. [1]

3. Instagram, Facebook ve WhatsApp üzerinden taşınmaz ilanı paylaşılabilir mi?

Paylaşılabilir. Bakanlığın uygulamasına göre bu mecralardaki ilanlar da elektronik ilan kapsamındadır. Paylaşımda EİDS ile doğrulanmış ilanın bağlantısı ve fiyat bilgisi bulunmalıdır. Fotoğraf, video ve açıklamalara, aynı doğrulanmış ilana konu taşınmaza ait olmaları koşuluyla yer verilebilir. Yalnızca görsel paylaşılması veya fiyatın özel mesajla bildirileceğinin yazılması bu şartları karşılamaz. [2]

4. Doğrulanmış ilan bağlantısının bulunması reklamın içeriğini de hukuka uygun hale getirir mi?

Hayır. EİDS doğrulaması ile reklamın doğruluğu ayrı yükümlülüklerdir. Metrekare, fiyat, konum, tapu niteliği, imar ve iskân durumu gerçeğe uygun açıklanmalıdır. Net ve brüt alan ayrımı açıkça yapılmalı, yaklaşık mesafe veya büyüklük bilgileri kesin veri gibi sunulmamalıdır. Reklamdaki doğrulanabilir iddiaları destekleyen belgeler saklanmalıdır. [1] [3]

5. Aynı taşınmaz için farklı görseller veya farklı fiyatlar kullanılabilir mi?

Taşınmazın farklı açılardan çekilmiş görselleri kullanılabilir. Ancak başka bir taşınmaza ait fotoğraf veya videolar kullanılamaz. Görseller ve açıklamalar doğrulanmış ilanla uyumlu olmalı, fiyat değişikliği ilan platformuna, sosyal medyaya ve diğer mecralara yansıtılmalıdır. Güncel teklif koşulları açıklanmadan farklı fiyatlarla tanıtım yapılması yanıltıcı reklam riski doğurur. [1] [3]

6. Google Ads reklamı, işletmenin internet sitesi ve dijital broşür bakımından nasıl hareket edilmelidir?

Google Ads, internet sitesi ve dijital broşürler de dijital mecra niteliğindedir. Bu nedenle belirli bir taşınmazın satış veya kiralama amacıyla tanıtıldığı içeriklerde Yönetmelikte öngörülen ilan ve reklam kurallarına uyulmalıdır.

7. Ofis vitrini ve basılı broşürlerde EİDS bağlantısı bulunması gerekir mi?

EİDS, elektronik ilanlarda kimlik ve yetki doğrulamasına ilişkindir. Sosyal medya için açıklanan bağlantı şartı fiziki ilanlara aynen uygulanmaz. Bununla birlikte vitrin ve broşürlerde de yetkilendirme sözleşmesine uygun, doğru ve güncel bilgiler kullanılmalı, Yönetmeliğin ilan içeriğine ilişkin yükümlülüklerine uyulmalıdır. [1] [3]

8. Bina afişi, tabela veya billboard için malikin izni yeterli midir?

Tek başına yeterli olmayabilir. Reklam alanını kullanma yetkisi, gerekiyorsa ortak alan kullanımına ilişkin izinler ve ilgili belediyenin ilan ve reklam düzenlemeleri birlikte incelenmelidir. İzin, vergi ve ücret koşulları reklamın yerine, türüne ve boyutuna göre değişebilir. Verginin ödenmesi, ayrıca gereken reklam izninin alınmış olduğu anlamına gelmemektedir. [5]

9. Satılan, kiralanan veya yetkisi sona eren taşınmazın ilanı ne zaman kaldırılmalıdır?

Taşınmazın satılması veya kiralanması, satış veya kiralamadan vazgeçilmesi yahut yetkilendirme sözleşmesinin feshedilmesi veya süresinin sona ermesi halinde, bu durumun gerçekleştiği tarihi izleyen üç gün içinde ilan faaliyetine son verilmelidir. Bu yükümlülük yalnızca ilan platformundaki kayıt için değil, işletmenin sürdürdüğü diğer ilan faaliyetleri bakımından da dikkate alınmalıdır. [1]

10. İlan yayımlandıktan sonra hangi kayıtlar saklanmalıdır?

Her yetkilendirme sözleşmesi için fiziki veya elektronik dosya oluşturulmalı, sözleşme ve verilen hizmet kapsamında düzenlenen sözleşme ve diğer belgeler en az beş yıl saklanmalıdır. Denetimde açıklama yapılabilmesi için EİDS yetkilendirmesi, yayımlanan ilanlar, fiyat değişiklikleri ve ilanın kaldırıldığı tarihe ilişkin kayıtların da dosyada tutulması önerilir. [1]

III. Aykırılıklar ve yaptırımlar

11. Sosyal medya ilanına EİDS ile doğrulanmış bağlantı veya fiyat eklenmezse ne olur?

Paylaşım Bakanlığın ilan kurallarına aykırı hale gelir. Bakanlığın sosyal medya paylaşımlarına ilişkin yazısında, koşullara aykırı ilan paylaşan kişiler hakkında her bir aykırılık için 286.206 TL’ye kadar idari para cezası uygulanacağı bildirilmiştir. Bu tutar her olayda otomatik olarak uygulanacak sabit bir ceza değildir. Bakanlık ayrıca 22 Ağustos 2026 tarihli açıklamasında, mevzuata aykırı sosyal medya ilanları nedeniyle 42 emlak işletmesine işletme başına 100.000 TL ceza uygulandığını duyurmuştur. [2]

12. EİDS cezası yalnızca ilan platformuna mı uygulanır?

Hayır. Kimlik ve yetki doğrulamasını gerçekleştirme yükümlülüğü ilan platformlarına ait olmakla birlikte, ilan paylaşan işletmelerin de kendi yükümlülükleri vardır. Yönetmelik m. 22/4, m. 12/2 kapsamındaki platform ihlalleri için 6563 sayılı Kanun m. 12/1-d’ye, diğer Yönetmelik ihlalleri için 6585 sayılı Kanun m. 18’e atıf yapmaktadır. Bu nedenle platforma uygulanacak ceza ile emlak işletmesine uygulanacak cezanın hukuki dayanağı ve muhatabı ayrı değerlendirilmelidir. [1] [4]

13. Yetki belgesi veya yazılı yetkilendirme olmadan ilan verilirse ne olur?

Yetki belgesiz taşınmaz ticareti yapılması, yetkilendirme sözleşmesine dayanmadan hizmet verilmesi veya pazarlamaya yetkili olunmayan taşınmazın ilan edilmesi Yönetmeliğe aykırıdır. Bakanlık ve ticaret il müdürlüklerinin denetimi sonucunda 6585 sayılı Kanun m. 18 kapsamında idari para cezası gündeme gelir. Uygulanacak tutar, ihlalin niteliği ve ilgili yılın ceza düzenlemesine göre belirlenir. Malik tarafından sonradan yetki verilmesi geçmişteki aykırılığı kendiliğinden ortadan kaldırmaz. [1] [4]

14. Yanlış metrekare, iskân veya tapu bilgisiyle reklam yapılırsa hangi yaptırımlar uygulanır?

Tüketiciyi yanıltan taşınmaz reklamları hakkında Reklam Kurulu tarafından reklamın durdurulması, aynı yöntemle düzeltilmesi veya idari para cezası uygulanabilir. Gerekli görülen hallerde üç aya kadar tedbiren durdurma kararı da verilebilir. Yaptırımlar ihlalin niteliğine göre birlikte veya ayrı ayrı uygulanabilir. EİDS yetkisinin bulunması bu sorumluluğu ortadan kaldırmaz. [3]

15. Yanıltıcı reklam için para cezası nasıl belirlenir?

Ceza reklamın yayımlandığı mecraya göre değişir. Reklam Kurulu, ilgili alt ve üst sınırlar içinde ihlalin ağırlığını, elde edilen menfaati veya meydana gelen zararı, kusuru ve ilgilinin ekonomik durumunu değerlendirir. 2026 tutarları, 23 Aralık 2025 tarihli ve 33116 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Tebliğ uyarınca uygulanır. Bu Tebliğe göre internet ve sosyal medya reklamlarında ceza aralığı 1.083.706 TL ile 10.837.065 TL’dir. Afiş ve billboard gibi diğer mecralar kapsamında değerlendirilen reklamlarda ise 108.370 TL ile 1.083.706 TL arasındadır. Bunlar 2026 sınırlarıdır, her olayda üst sınır uygulanmaz. EİDS bakımından açıklanan 286.206 TL üst sınırı, yanıltıcı reklam cezalarının genel üst sınırı değildir. [2] [3]

16. Yanıltıcı reklam nedeniyle internet içeriği kaldırılabilir veya erişim engellenebilir mi?

Evet. 6502 sayılı Kanun m. 77/12 uyarınca internet ortamındaki aykırılıklarda içeriğin çıkarılması için bildirim yapılabilir. Bildirime rağmen yirmi dört saat içinde içerik çıkarılmazsa erişimin engellenmesine karar verilebilir. Muhataba bildirim yapılamaması halinde doğrudan erişim engeli de mümkündür. Kural olarak karar aykırı içerikle sınırlıdır. Kanundaki koşullar gerçekleşirse sitenin tamamına yönelik erişim engeli uygulanabilir. [3]

17. Aykırı ilan hemen silinirse ceza verilmesi engellenir mi?

İlanın kaldırılması veya düzeltilmesi devam eden aykırılığı sona erdirir, ancak daha önce gerçekleşmiş ihlal nedeniyle yaptırım uygulanmasını kendiliğinden engellemez. İlanın süresi, içeriği ve kaldırılma tarihi denetimde dikkate alınabilir. Durdurma veya içerik çıkarma kararından sonra aynı reklamı başka bir hesapta yayımlamak da karara uyulduğu anlamına gelmez. [1] [3]

18. İlan kurallarına aykırılık yetki belgesinin iptaline yol açabilir mi?

Evet. Yönetmelik m. 9/1-ç uyarınca, Bakanlığın on günden az olmamak üzere verdiği süre içinde Yönetmeliğe aykırılığın giderilmemesi veya aynı takvim yılı içinde tekrarlanması halinde yetki belgesi iptal edilir. Her bağlantı eksikliği tespitinin kendiliğinden ve derhal iptal sonucunu doğurduğu söylenemez. Para cezası ile yetki belgesinin iptaline ilişkin koşullar ayrı değerlendirilmelidir. [1]

19. Satıştan veya yetkinin sona ermesinden sonra ilan kaldırılmazsa ne olur?

Üç günlük süreye uyulmaması Yönetmelik m. 14/2-h’ye aykırılık oluşturur ve Yönetmelik m. 22 ile 6585 sayılı Kanun m. 18 çerçevesinde idari yaptırım gündeme gelir. İlan tüketiciyi yanıltacak şekilde sürdürülüyorsa ayrıca reklam mevzuatı kapsamında incelenebilir. Yetki belgesinin iptali bakımından da 18. soruda açıklanan koşullar uygulanır. [1] [3] [4]

20. İzin alınmadan afiş veya billboard reklamı verilirse hangi sonuçlarla karşılaşılır?

İlgili belediyenin düzenlemelerine göre reklamın kaldırılması ve uygulanabilir idari yaptırımlar gündeme gelebilir. Vergiye tabi ilan ve reklamın bildirilmemesi veya vergisinin ödenmemesi halinde vergi mevzuatındaki koşullara göre vergi, ceza ve gecikme yükümlülükleri doğabilir. Türkiye genelinde her afiş için geçerli tek bir ceza tutarı yoktur. Reklam alanının bağlı olduğu belediyenin güncel düzenlemesi ve tarifesi kontrol edilmelidir. [5]

21. Aynı ilan için birden fazla yaptırım veya muhatap söz konusu olabilir mi?

Somut olaya göre olabilir. Örneğin bağlantısız sosyal medya ilanı ile gerçeğe aykırı metrekare beyanı farklı yükümlülükleri ihlal edebilir. Reklam mevzuatında reklam veren, reklam ajansı ve mecra kuruluşu sorumlu olabilir. Ancak aynı fiile birden fazla idari para cezasının uygulanıp uygulanamayacağı, 5326 sayılı Kabahatler Kanunu m. 15 dahil ilgili hükümler uyarınca değerlendirilmelidir. Her durumda cezaların otomatik olarak toplanacağı varsayılmamalıdır. [3] [6]

IV. Hukuki dayanaklar ve kaynaklar

[1] Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m. 5, m. 9/1-ç, m. 12, m. 14/2 ve m. 15 ile m. 22. Yetki belgesi, ilan yetkisi ve içeriği, yazılı sözleşme, üç günlük kaldırma süresi, belge saklama ve denetim hükümleri. Resmî metin için bkz. https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=24645&MevzuatTur=7&MevzuatTertip=5

[2] Ticaret Bakanlığının EİDS sosyal medya uygulamasına ilişkin açıklamaları ve yazıları. 17 Haziran 2026 tarihli ve E-33579531-439.99-00123238870 sayılı yazı ile sonraki sosyal medya paylaşımı açıklaması. Bağlantı, aynı taşınmaza ait görsel ve açıklama koşulları ile her aykırılık için 286.206 TL’ye kadar yaptırım bildirimi. Bakanlık yazısının aktarıldığı duyuru için bkz. https://atonet.org.tr/IcerikDetay/25543_eids-sosyal-medya-paylasimlari Bakanlığın 22 Ağustos 2026 tarihli basın açıklaması, sosyal medya paylaşımlarında doğrulanmış ilan bağlantısı ve fiyat bulunmasını istemekte, 42 emlak işletmesine işletme başına 100.000 TL ceza uygulandığını bildirmektedir. Bu uygulama örneği, her ihlal için sabit ceza tarifesi değildir. Kaynak: Ticaret Bakanlığı Haberler, EİDS kapsamında elektronik ortamdaki tüm ilanlarda kimlik ve yetki doğrulaması açıklaması.

[3] 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 61, m. 63, m. 77/12 ve m. 78. Ticari Reklam ve Haksız Ticari Uygulamalar Yönetmeliği m. 6, m. 7 ve m. 9. 6502 sayılı Kanunun 77 nci Maddesine Göre 2026 Yılında Uygulanacak Olan İdari Para Cezalarına İlişkin Tebliğ, RG 23 Aralık 2025, 33116. İçin bkz. https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2025/12/20251223-6.htm. 2026

[4] 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun m. 18 ve Yönetmelik m. 22. İlan platformlarının Yönetmelik m. 12/2 kapsamındaki ihlalleri yönünden ayrıca 6563 sayılı Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun m. 11/1 ve m. 12/1-d ile 2026 ceza Tebliği, RG 25 Aralık 2025, 33118. İlanı veren işletme ile platformun yaptırım dayanakları birbirinden ayrılmalıdır.

[5] 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu m. 12–16 ve ilgili belediyenin ilan, reklam ve tanıtım düzenlemeleri ile güncel tarifeleri. Vergisel aykırılıklar bakımından 213 sayılı Vergi Usul Kanununun uygulanabilir hükümleri. Belirli bir belediye veya reklam alanı hakkında izin ya da tutar değerlendirmesi yapılmamıştır.

[6] 5326 sayılı Kabahatler Kanunu m. 15 ve m. 17/7. Aynı fiilin birden fazla kabahat oluşturması ve idari para cezalarının yıllık yeniden değerlemesi.