استرداد العقارات المتأثرة بمسح الغابات وحجية السجل العقاري وفق المادة الإضافية 22 من قانون الغابات رقم 6831

الأساس القانوني ونطاق اللائحة

لقد أعددنا هذه المذكرة التوضيحية لمساعدتك على فهم حقوقك واتخاذ الخطوات المناسبة فيما يتعلق بعقارٍ قد يكون سند ملكيته قد تأثر بعمليات المسح العقاري للغابات.

دخل القانون رقم 7584، المتعلق بتعديل قانون الحفاظ على التربة واستخدام الأراضي وقوانين أخرى، والذي اعتُمد في 11 يونيو 2026، حيز التنفيذ بعد نشره في الجريدة الرسمية بتاريخ 20 يونيو 2026 تحت الرقم 33286. وقد أضافت المادة 14 من هذا القانون "المادة الإضافية 22" إلى قانون الغابات رقم 6831.

تغطي هذه اللائحة العقارات التي صُنِّفت -قبل تاريخ نفاذها- كلياً أو جزئياً ضمن "غابات الدولة" وفقاً لسجل عقاري نهائي للغابات. وقد تنطبق "المادة الإضافية 22" في الحالات التي لا يزال فيها السجل العقاري مسجلاً باسمك أو باسم شخص طبيعي أو اعتباري آخر، أو في الحالات التي سُجِّل فيها العقار باسم الخزانة العامة (الدولة) بعد إجراءات إلغاء سند الملكية؛ حيث تتيح هذه المادة إمكانية اعتبار سند الملكية صحيحاً أو استعادة العقار.

لا تُعد "المادة الإضافية 22" حكماً عاماً لاستعادة العقارات في كل نزاع يتعلق بالغابات؛ إذ يجب تقييم كل حالة على حدة، مع مراعاة الوضع الراهن للعقار في السجل العقاري، وما إذا كان هناك قرار قضائي بشأنه -سواء أُدرج في السجل أم لا- وما إذا كان العقار يندرج ضمن إحدى حالات الاستثناء المنصوص عليها قانوناً. ولا يترتب الاستفادة من هذه اللائحة تلقائياً، بل يتطلب الأمر استيفاء الشروط القانونية وإتمام الفحص الإداري.

تطبيق اللائحة وفقاً للوضع الراهن للعقار

1. العقارات التي لا يزال سجلها العقاري مسجلاً باسم شخص طبيعي أو اعتباري

إذا كان العقار غير مسجل باسم الخزانة العامة (الدولة)، وكان سند الملكية قد أُنشئ بموجب تشريعات السجل العقاري أو المسح العقاري أو التنظيم العمراني، ولا يزال مسجلاً باسمك أو باسم شخص طبيعي أو اعتباري آخر، فيمكنك تقديم طلب إلى الجهة الإدارية المختصة. كما يحق لك تقديم الطلب إذا كنت طرفاً في دعوى قضائية أُقيمت للطعن في قرار تحديد الغابات. وإذا رأت "المديرية العامة للغابات" أن الطلب مستوفٍ للشروط، وتبيّن لها -بعد الفحص- صحة سند الملكية، فسيُعتبر السند القائم صحيحاً (دون أي تكاليف)، وسيتم شطب أي إشارة تتعلق بكون العقار "غابة" من السجل العقاري.

2. العقارات التي صدر بشأنها حكم نهائي بإلغاء سند الملكية، لكن لم يُنفذ بعد في السجل العقاري

في حال صدور حكم نهائي بإلغاء سند ملكيتك، ولم يُنفذ هذا الحكم بعد في السجل العقاري، فإنه لا يزال بإمكانك اتخاذ إجراء بموجب "المادة الإضافية 22". وفي هذه الحالة، سيتم تقييم نطاق الحكم القضائي النهائي، والوضع الراهن للسجل العقاري، والشروط القانونية الأخرى بشكل متكامل. وسيتم توضيح إجراءات التقديم والفحص وفقاً للقواعد والمبادئ التي ستحددها المديرية العامة للغابات.

3. العقارات المسجلة باسم الخزانة العامة (الدولة)

إذا سُجّل العقار باسم الخزانة العامة نتيجةً لتنفيذ حكم نهائي بإلغاء سند الملكية في السجل العقاري، أو نتيجةً للتنازل الطوعي عنه، فيحق لك -بصفتك المالك السابق- أو لخلفائك القانونيين (الورثة أو من انتقلت إليهم الحقوق) تقديم طلب في هذا الشأن. يجب تقديم الطلب إلى الإدارة المختصة في غضون عامين تبدأ من تاريخ 20 يونيو 2026. ولا تتم عملية استرداد العقار تلقائياً؛ إذ ستقوم الإدارة بتقييم ما إذا كان العقار يقع ضمن نطاق هذه المادة، وما إذا كانت الشروط القانونية مستوفاة.

أثر اللائحة على الدعاوى القضائية القائمة

إلى حين الانتهاء من الإجراءات المنصوص عليها في "المادة الإضافية 22"، لن تبادر إدارة الغابات أو الخزانة العامة برفع أي دعاوى قضائية جديدة. أما إذا كانت هناك دعوى قضائية قائمة بالفعل، فلن يتم وقفها؛ بل ستُعامل كمسألة أولية (تمهيدية) إلى حين انتهاء الإجراءات الإدارية بموجب هذه المادة. وبعبارة أخرى، ستنتظر المحكمة قرار الإدارة المختصة، ثم تقيّم القضية بناءً عليه. وبناءً عليه، فإن دخول القانون حيز التنفيذ لا يؤدي بحد ذاته إلى إنهاء دعواك القضائية.

في حال سحب دعواك القضائية، ستُعتبر القضايا القائمة —بما في ذلك الدعاوى المتعلقة بإلغاء سندات الملكية وتسجيلها، وإزالة قيود الغابات، والمطالبات بالتعويض الناشئة عن إلغاء سندات ملكية هذه العقارات— قضايا فقدت موضوعها (أصبحت غير ذات جدوى). وفي هذه الحالة، ستتحمل أنت تكاليف التقاضي، ولن يُحكم لك بأي أتعاب محاماة. أما إذا لم تقم بسحب الدعوى، فسيستمر نظر القضية مع الأخذ في الاعتبار مآل الإجراءات الإدارية.

ينص القانون على وقف سريان المواعيد النهائية التي قد تؤدي إلى سقوط الحق في رفع دعاوى تتعلق بملكية هذه العقارات خلال فترة هذه الإجراءات. ومع ذلك، يختلف هذا الأمر عن "فترة التقديم الإداري" البالغة عامين والمطبقة على العقارات التي آلت إلى الخزانة العامة؛ لذا ينبغي متابعة هذه المدة بعناية.

العقارات التي لن تخضع للتقييم بموجب هذه اللائحة

يستثني القانون عقاراتٍ معينة؛ وقد حُدِّدت هذه الحالات على سبيل الحصر وبصيغة فنية دقيقة. لذا، ينبغي فحص الأساس الذي تم بموجبه اكتساب عقارك، وحالته من حيث الاستخدام، وتاريخه في السجلات العقارية (المساحية) في ضوء هذا المنظور. وتتضمن الاستثناءات الرئيسية ما يلي:

• المواقع التي أُقيمت عليها مبانٍ أو مرافق مخصصة لحماية الغابات أو إنتاجها أو تحسينها.

• المواقع المسجلة بموجب القانون رقم 3573؛ والمواقع المسجلة بموجب القانون الملغى رقم 4753 التي لم تُستوفَ شروط نقل الملكية الخاصة بها؛ والمواقع التي تم تأميمها مقابل تعويض بموجب القانون رقم 4785؛ والمواقع التي وُزِّعت بموجب القانونين الملغيين رقم 3116 ورقم 5653 ولكن لم يتم تسجيلها؛ والعقارات المسجلة سابقاً التي لم تخضع لإجراءات التسجيل العقاري أو المسح أو أعمال التنظيم العمراني؛ والعقارات الخاضعة لقانون المراعي رقم 4342.

• المواقع الواقعة ضمن مناطق حماية وتنمية الثقافة والسياحة، والمراكز السياحية، والمناطق السياحية؛ والمواقع الخاضعة لقانون مضيق البوسفور (إسطنبول) واتفاقيات التبادل؛ والغابات ذات الوضع الخاص، والمواقع التي أُدرجت لاحقاً ضمن نظام الغابات.

• العقارات التي نشأت عن تقسيمٍ تم بموجب تراخيص أو نتيجةً لإنشاء حقوق ارتفاق؛ والعقارات الواقعة ضمن مناطق الغابات التي تعرضت للحرق؛ والعقارات التي يتعذر تحديد حدودها أو موقعها على أرض الواقع.

إن خضوع العقار لاحقاً لعملية تنظيم عمراني (تخطيط) لا يعني بحد ذاته استثناءه من هذه الأحكام؛ بل يجب تقييم هذا الظرف إلى جانب الخصائص الأخرى للعقار.

آثار استرداد العقار أو اعتبار القيد في السجل العقاري صحيحاً

إذا كانت هناك تراخيص أو عقود إيجار سارية تتعلق بغاباتٍ على عقارٍ مشمولٍ بأحكام "المادة الإضافية 22"، فإنها تُعتبر ملغاة. وفي حال استردادك للعقار، لا يحق لك المطالبة بتعويضات أو بـ "إيكريميسيل" (تعويض عن الاستخدام غير المشروع) من الإدارات المعنية عن الفترات السابقة. وبناءً عليه، فمن مصلحتك تقييم أي دعاوى قضائية قائمة أو مطالبات أخرى قد ترغب في متابعتها، وذلك قبل الاستفادة من خيار الاسترداد.

بمجرد استكمال الإجراءات المنصوص عليها في المادة الإضافية رقم 22، سيتم تحديث سجلات السجل العقاري للغابات بما يتوافق مع الوضع الجديد. كما ينص القانون على تخصيص عقارات أخرى -سواء كانت خاضعة لسيطرة الدولة أو مملوكة للخزينة- لصالح المديرية العامة للغابات، وذلك لأغراض التشجير أو الاستخدام الحرجي. ويجب ألا تقل مساحة هذه العقارات المخصصة عن إجمالي مساحة العقارات التي يُعتبر سند ملكيتها صحيحاً، والتي ستُعاد إليك أو التي ستقوم المديرية العامة للممتلكات الوطنية بتقييمها. وتُعد المحكمة المدنية الابتدائية، التي يقع العقار في نطاق اختصاصها، هي الجهة المختصة بالنظر في النزاعات الناشئة عن تنفيذ المادة الإضافية رقم 22.

الوضع الراهن لعملية تقديم الطلبات وإجراءات التنفيذ

وفقاً للفقرة الأخيرة من المادة الإضافية رقم 22، ستتولى المديرية العامة للغابات تحديد إجراءات ومبادئ التنفيذ، وذلك بعد الحصول على رأي وزارة البيئة والتطوير العمراني وتغير المناخ. وحتى تاريخ إعداد هذه المذكرة، لم تُنشر بعد تلك الإجراءات والمبادئ. وعليه، لا تتوفر حالياً معلومات نهائية حول الجهة التي سيُقدم إليها الطلب، أو نموذج الطلب، أو المستندات المطلوبة، أو كيفية إجراء الفحص الإداري، أو تسلسل إجراءات التسجيل العقاري.

في هذه المرحلة، لا يمكننا تقديم خارطة طريق نهائية لعملية التقديم؛ ومع ذلك، فإن حالة عدم اليقين هذه لا تعني ضياع حقك. ونوصي، خلال هذه الفترة، بتحديد الفئة القانونية التي يندرج تحتها عقارك، وإعداد المستندات المتعلقة بسند ملكيته وتاريخ النزاعات القضائية المحيطة به. كما أننا نتابع عن كثب -نيابةً عنك- صدور إجراءات ومبادئ التنفيذ. ونظراً لوجود مهلة زمنية مدتها عامان تنطبق على العقارات المسجلة باسم الخزينة، فمن الأهمية بمكان تقييم طلبك دون تأخير فور نشر تلك الإجراءات والمبادئ.

يلزم إجراء مراجعة للعقار المعني

بالنسبة لعقارك، ينبغي عليك أولاً فحص سجلات العقارات الحالية التي توضح تسلسل الملكية والأعباء (الحقوق العينية أو القيود) المترتبة على العقار؛ ووثائق التأسيس والاكتساب الأصلية؛ وسجلات وخرائط الأراضي الحرجية (الغابات)؛ وكذلك -إن وُجدت- ملف القضية أمام المحكمة، والحكم القضائي النهائي الصادر في هذا الشأن، والوثائق التي تثبت تسجيل ذلك الحكم في السجل العقاري.

ينبغي عليك أيضاً الحصول على مخطط المسح المنسق، وورقة السجل العقاري (الكادستر)، والوثائق الفنية التي توضح التداخل مع حدود الغابات، ومعلومات حول تقسيم المناطق (التنظيم العمراني) والوضع القانوني الخاص للعقار. وإذا لم تكن المالك الأصلي، فيجب توفير الوثائق التي تثبت انتقال الملكية إليك قانوناً. تُعد هذه المراجعة ضرورية لتحديد الفئة التي يندرج تحتها العقار وفقاً للمادة الإضافية رقم 22، وما إذا كان يخضع لأي من الحالات المستثناة.

الخلاصة والتقييم القانوني

تُتيح المادة الإضافية رقم 22 إمكانية هامة لحماية حقوق الملكية واسترداد العقارات التي تأثرت حقوق ملكيتها نتيجة أعمال مسح الغابات (الكادستر). ومع ذلك، لا ينطبق هذا التنظيم على جميع النزاعات المتعلقة بالغابات، ولا يؤدي تلقائياً إلى نتيجة إيجابية لكل عقار؛ إذ يجب فحص وضع الملكية وحالة النزاع القضائي الخاص بالعقار في ضوء الاستثناءات المنصوص عليها في القانون.

تعتمد كيفية تطبيق هذه المادة عملياً على الإجراءات والمبادئ التي ستحددها المديرية العامة للغابات. وفي المرحلة الراهنة، نوصي بإعداد السجلات المتعلقة بعقارك وتوضيح وضعك القانوني؛ كما ينبغي إعادة تقييم طريقة التقديم وتسلسل الإجراءات الخاصة بعقارك تحديداً، وذلك فور صدور ونشر تلك الإجراءات والمبادئ. أُعدت هذه المذكرة لأغراض تقديم معلومات قانونية عامة، وسيتم تحديثها بمجرد توضيح إجراءات التنفيذ. نحن على أتم الاستعداد للإجابة على استفساراتكم في كل مرحلة من مراحل هذه العملية.