1. ЧТО ТАКОЕ РЕЗИДЕНЦИЯ ГОСТИНИЧНОГО ТИПА?

Резиденция гостиничного типа представляет собой модель арендного бизнеса, количество объектов которой в последние годы значительно увеличилось в Турции.

В рамках данной бизнес-модели отдельные независимые помещения продаются покупателям, а затем данные независимые помещения арендуются у собственников (“Собственник”) подрядчиком или управляющей компанией (“Оператор”) и передаются в отношения субаренды.

В арендованных независимых помещениях осуществляется размещение в гостиничном формате — посуточно, понедельно, помесячно, а также на более длительные сроки.

В рамках данной модели Оператор одновременно осуществляет управление процессами аренды независимых помещений и принимает на себя управление общими зонами объекта недвижимости.

2. КАКИЕ СУЩЕСТВУЮТ МОДЕЛИ УПРАВЛЕНИЯ РЕЗИДЕНЦИЯМИ ГОСТИНИЧНОГО ТИПА?

В модели управления резиденцией гостиничного типа Собственник передает принадлежащее ему независимое помещение в аренду Оператору и выступает в качестве арендодателя.

Собственник получает право на арендный доход в соответствии с моделью управления, определяемой Оператором.

Наиболее распространенными моделями управления в рамках данной системы являются система общего пула доходов и система, основанная на отдельных независимых помещениях.

Основное различие между данными моделями заключается в способе расчета и распределения дохода, получаемого Собственником.

1. Система общего пула доходов

В рамках системы общего пула доход, полученный в результате эксплуатации всех независимых помещений в проекте, объединяется в единый фонд.

Из суммы, накопленной в пуле, вычитаются определенные расходы, после чего оставшаяся сумма распределяется между Собственниками пропорционально характеристикам и стоимости соответствующих независимых помещений.

Таким образом определяется размер арендного дохода, выплачиваемого каждому Собственнику.

2. Система на основе отдельных независимых помещений

В рамках данной системы из дохода, полученного в результате эксплуатации соответствующего независимого помещения, вычитаются определенные расходы, а оставшаяся сумма выплачивается Собственнику в качестве арендной платы.

Расходы, вычитаемые из полученного дохода, включают затраты, связанные с эксплуатацией независимых помещений.

Помимо основных расходов, таких как электроэнергия, отопление, вода и уборка, перечень расходов может изменяться в зависимости от предоставляемых услуг и возможностей объекта.

Следует учитывать, что Оператор не только управляет арендными отношениями независимых помещений в основном объекте недвижимости, но также осуществляет управление самим объектом недвижимости.

В таком случае Оператор получает плату за услуги из арендного дохода в связи с осуществлением арендных операций внутри основного объекта недвижимости.

3. ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ РЕЗИДЕНЦИЯ ГОСТИНИЧНОГО ТИПА ТУРИСТИЧЕСКИМ/ГОСТИНИЧНЫМ ОБЪЕКТОМ?

Модель управления резиденцией гостиничного типа не является гостиничным или иным объектом размещения.

В туристической или гостиничной деятельности Оператор является собственником объекта, а весь доход, полученный от услуг размещения, предоставляемых гостям, принадлежит Оператору.

Однако в резиденциях гостиничного типа каждое независимое помещение в основном объекте недвижимости, в котором установлена кондоминиальная собственность, арендуется у соответствующего Собственника и становится предметом отношений субаренды.

В данной структуре Оператор управляет услугами аренды независимых помещений и обеспечивает услуги управления общими зонами основного объекта недвижимости, включая уборку, техническое обслуживание и безопасность.

Прибыль, полученная от арендных услуг и эксплуатации помещений проекта, распределяется между Оператором и Собственниками в соответствии с согласованными сторонами пропорциями.

4. ВЗАИМОСВЯЗЬ РЕЗИДЕНЦИЙ ГОСТИНИЧНОГО ТИПА И КРАТКОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ

Согласно Турецкому кодексу обязательств (“ТКО”), краткосрочная аренда регулируется в рамках аренды независимых помещений сроком на шесть (6) месяцев или менее.

Кроме того, в отношении посуточной аренды Министерством внутренних дел Турции в Официальной газете от 17 июня 2022 года №31869 был опубликован Регламент о внесении изменений в Регламент применения Закона об уведомлении о личности (“Регламент”), которым было введено понятие “жилье, сдаваемое в посуточную аренду”.

Согласно данному Регламенту, такие объекты рассматриваются как гостиницы, мотели, пансионы и иные объекты размещения, если они используются в качестве жилья либо фактически эксплуатируются как коммерческое предприятие.

Циркуляром Министерства внутренних дел от 26 ноября 2013 года также было определено понятие объекта размещения, и указано, что такие объекты являются рабочими местами, подпадающими под действие Регламента о лицензиях на открытие и эксплуатацию рабочих мест.

В соответствии с указанными положениями, такие предприятия обязаны получить соответствующую лицензию на открытие и эксплуатацию от компетентных административных органов. В противном случае предусмотрена возможность опечатывания и закрытия таких объектов.

Как указано выше, арендные отношения регулируются ТКО, однако в турецком законодательстве отсутствует полноценное специальное регулирование арендных отношений, возникающих в рамках модели резиденций гостиничного типа.

По этой причине отсутствует уполномоченный орган, который осуществлял бы контроль качества и надзор за предоставляемыми услугами. Кроме того, такие вопросы, как уведомление личности клиентов, пользующихся услугами размещения, могут создавать проблемы с точки зрения безопасности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Резиденции гостиничного типа являются бизнес-моделью, количество которых в последние годы значительно увеличилось в Турции.

В рамках данной модели недвижимые объекты, проданные покупателям, арендуются Оператором у Собственников и затем передаются в субаренду на краткосрочные или долгосрочные периоды — посуточно, понедельно или помесячно.

Поскольку данный вид деятельности связан с арендой независимых помещений, находящихся в режиме кондоминиальной собственности, он не относится к сфере туристических или гостиничных услуг.

Следовательно, такая деятельность осуществляется без необходимости получения специальной лицензии или разрешения. Иными словами, отсутствует механизм государственного контроля за деятельностью таких предприятий.

Осуществление данной бизнес-модели без лицензирования или разрешительного режима препятствует предоставлению услуг в рамках определенных стандартов качества и безопасности.