1. ما المقصود بالمساكن ذات المفهوم الفندقي (Hotel Concept Residence)؟

تُعد المساكن ذات المفهوم الفندقي نموذجاً تجارياً للتأجير، وقد ازداد شيوعاً في تركيا خلال السنوات الأخيرة. وفي إطار هذا النموذج، تُباع وحدات مستقلة للمشترين، ثم يقوم المقاول أو شركة تشغيل ("المُشغِّل") باستئجار هذه الوحدات من مالكيها ("المالك")، مما ينشئ علاقة تأجير من الباطن.

تُستخدم هذه الوحدات المستقلة المؤجرة لأغراض الإقامة قصيرة أو طويلة الأمد -سواء كانت إقامات يومية أو أسبوعية أو شهرية- وفقاً للمفهوم الفندقي. وفي هذا النموذج، يتولى "المُشغِّل" إدارة عمليات تأجير الوحدات المستقلة، بالإضافة إلى إدارة المرافق المشتركة.

2. ما هي نماذج إدارة المساكن ذات المفهوم الفندقي؟

في نموذج الأعمال القائم على مفهوم الوحدات السكنية ذات الطابع الفندقي، يقوم المالك بتأجير الوحدة المستقلة المسجلة باسمه إلى المُشغِّل، متخذاً بذلك صفة المؤجِّر. وبناءً على ذلك، يستحق المالك دخلاً إيجارياً وفقاً لنموذج التشغيل الذي يحدده المُشغِّل.

ومن أكثر نماذج التشغيل شيوعاً ضمن هذا النمط من الأعمال:نظام التجميع (Pool System)ونظام الوحدة المستقلة. ويكمن الاختلاف الرئيسي بين هذين النظامين في طريقة احتساب وتوزيع الدخل الإيجاري الذي يحصل عليه المالك.

1. نظام التجميع (Pool System)

في نظام التجميع، يتم تجميع الدخل الناتج عن تشغيل كافة الوحدات المستقلة داخل المشروع في وعاء مالي مشترك.

تُخصم بنود مصروفات محددة من إجمالي المبلغ المجمَّع، ثم يُوزَّع المبلغ المتبقي على المُلّاك بناءً على قيمة الوحدات المستقلة وجودتها ومزايا موقعها (ما يُعرف بـ "قيمة الشهرة" أو Goodwill Value). وبناءً على ذلك، يتم احتساب الدخل الإيجاري المستحق لكل مالك.

2. نظام الوحدة المستقلة

في نظام الوحدة المستقلة، تُخصم بنود مصروفات محددة من الدخل الناتج عن تشغيل الوحدة المستقلة المعنية، ويُدفع المبلغ المتبقي للمالك كدخل إيجاري.

تتمثل بنود المصروفات التي تُخصم من الدخل في التكاليف المرتبطة بتشغيل الوحدات المستقلة. وإلى جانب تكاليف الخدمات الأساسية -مثل الكهرباء والتدفئة والمياه والنظافة- قد تختلف بنود المصروفات وفقاً للمرافق والخدمات المُقدَّمة.

تجدر الإشارة إلى أن المُشغِّل، بالإضافة إلى إدارته للعلاقات الإيجارية الخاصة بالوحدات المستقلة داخل العقار الرئيسي، يتولى أيضاً تقديم خدمات إدارة العقار الرئيسي نفسه.

في هذه الحالة، يحصل المُشغِّل على رسوم خدمة من دخل الإيجار؛ وذلك نظير إدارته لعمليات التأجير داخل العقار الرئيسي.

3. هل تُعدُّ الوحدات السكنية ذات المفهوم الفندقي نشاطاً سياحياً أو نشاطاً في قطاع الإيواء؟

لا يُصنَّف نموذج عمل الوحدات السكنية ذات المفهوم الفندقي ضمن أنشطة الفنادق أو قطاع الإيواء.

في أنشطة السياحة أو الإيواء، يمتلك المُشغِّل المنشأة، وتؤول إليه كافة الإيرادات المحققة من خدمات الإقامة المُقدَّمة للنزلاء.

أما في المجمعات السكنية ذات الطابع الفندقي، فيتم استئجار كل وحدة مستقلة -ضمن العقار الرئيسي الذي تأسس فيه نظام الملكية المشتركة- من مالكها المعني، لتخضع بعد ذلك لعلاقة تأجير من الباطن.

وفي ظل هذا الهيكل، يتولى المشغل إدارة خدمات تأجير الوحدات المستقلة، كما يقدم خدمات الإدارة للمرافق المشتركة داخل العقار الرئيسي، بما في ذلك خدمات التنظيف والصيانة والأمن.

ويتم توزيع الأرباح المحققة من خدمات التأجير وتشغيل المرافق داخل المشروع بين المشغل والملاك، وذلك وفقاً للنسب المتفق عليها بين الطرفين.

4. العلاقة بين المجمعات السكنية ذات الطابع الفندقي والتأجير قصير الأمد

وفقاً لقانون الالتزامات التركي، تندرج ترتيبات التأجير قصير الأمد تحت نطاق تأجير الوحدات المستقلة لفترات تصل إلى ستة (6) أشهر أو أقل.

بالإضافة إلى ذلك، وفيما يتعلق بالتأجير اليومي، فقدجاءت "اللائحة المعدلة للائحة تنفيذ قانون الإبلاغ عن الهوية"-التي أصدرتها وزارة الداخلية ونُشرت في الجريدة الرسمية بتاريخ 17 يونيو 2022 تحت رقم 31869 (يُشار إليها بـ "اللائحة")- لتستحدث مفهوم "المساكن المخصصة للتأجير اليومي".

ووفقاً لهذه اللائحة، تُصنف المساكن المخصصة للتأجير اليومي ضمن فئة منشآت ومرافق الإيواء -مثل الفنادق والموتيلات ودور الضيافة- وذلك في حال استُخدمت كأماكن للسكن أو جرى تشغيلها فعلياً كأماكن عمل.

حددت تعميمات وزارة الداخلية الصادرة بتاريخ 26 نوفمبر 2013 مرافق الإقامة، ونصت على اعتبار هذه الأماكن بمثابة أماكن عمل تخضع لأحكاماللائحة التنظيمية الخاصة بتراخيص فتح وتشغيل أماكن العمل..

وقد نصت اللوائح على وجوب حصول أماكن العمل هذه على ترخيص بالفتح والتشغيل من السلطات الإدارية المختصة وفقاً للإجراءات المعمول بها، كما نصت على إمكانية ختم هذه الأماكن وإغلاقها في حال عدم الامتثال.

وكما ذُكر أعلاه، تخضع علاقات التأجير لقانون الالتزامات التركي (TCO)، في حين لا يوجد في القانون التركي تنظيم شامل يغطي على وجه التحديد عمليات التأجير التي تتم في إطار نموذج "المساكن ذات المفهوم الفندقي".

وبناءً عليه، لا توجد جهة مخولة بضمان جودة الخدمات المقدمة أو الإشراف عليها، كما أن مسائل مثل الالتزام بالإبلاغ عن هويات العملاء المستفيدين من خدمات الإقامة قد تثير مخاوف أمنية.

خاتمة

تُعد "المساكن ذات المفهوم الفندقي" نموذجاً تجارياً انتشر بشكل متزايد في تركيا خلال السنوات الأخيرة.

في إطار هذا النموذج، يقوم المشغل باستئجار الوحدات العقارية من مالكيها، ثم يعيد تأجيرها لفترات قصيرة أو طويلة، كالتأجير اليومي أو الأسبوعي أو الشهري.

ونظراً لأن هذا النوع من النشاط يتعلق بتأجير وحدات مستقلة خاضعة لنظام الملكية المشتركة (نظام الوحدات السكنية)، فإنه لا يندرج ضمن نطاق الخدمات السياحية أو خدمات الإقامة.

وبالتالي، تُمارس هذه الأنشطة دون الخضوع لترخيص أو تصريح تشغيل محدد؛ أي أنه لا توجد آلية رقابية تنظيمية تنطبق على هذه العمليات.

إن ممارسة هذا النموذج التجاري دون الخضوع لمتطلبات الترخيص أو التصريح تحول دون تقديم الخدمات وفقاً لمعايير محددة أو إطار أمني مضبوط.